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「糊涂账」把小区公共收益由“糊涂账”变“明白账”，法院判决物业返还124万元

提问时间：2023-02-09 00:38:15来源：现代快报+

现代快报讯（记者邓雯婷）小区公共区域停车费、电梯广告收益、公共场地租金 …… 这些小区公共收益该归谁？近日，南京市中级人民法院审结了一起因小区公共收益引发的物业纠纷，业主们的诉求得到法院支持，让小区公共收益由 " 糊涂账 " 变成 " 明白账 "。

现代快报记者了解到，2010 年 3 月，南京一小区的建设单位某房地产开发公司与物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定物业公司为小区提供物业服务。十多年间，物业公司既未定期公布小区公共收益的详细收支情况，又从未返还过公共收益。

2020 年 12 月，该小区业委会成立。根据《小区业主大会议事规则》约定，业主大会授权业委会代理全体业主就追讨公共收益等事务维权。小区业委会向江宁法院提起诉讼，要求物业公司返还 2010 年至 2020 年期间小区公共收益。对此，物业公司辩称，其支出成本大于所得收益，小区公共收益为负数。即使公共收益有剩余，也应当直接纳入住宅专项维修资金，不应向业主返还。

法院经审理认为，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。双方对公共收益的分配并无明确约定，某物业公司亦未能举证证明其合理成本，因此法院依法酌定收入部分的 30% 为其合理成本，剩余部分应归业主所有。业主对其合法享有的公共收益享有依法自主决定的权利。法院判决，某物业公司向小区业委会返还 2010 年至 2020 年期间小区公共收益 124 万余元。

某物业公司不服，上诉至南京中院。南京中院二审驳回上诉，维持原判。

南京中院民四庭法官刘凡表示，多年来，很多业主对小区公共收益不知情，物业公司和业主委员会之间经常为此产生纠纷，小区公共收益成为一笔 " 糊涂账 "。《民法典》为此新增关于小区公共收益归属的规定，让小区公共收益由 " 糊涂账 " 变为 " 明白账 "。本案中，物业公司十多年来一直将小区公共收益据为己有，业主权益长期被侵害。在依法扣除合理成本后，法院最终支持了业主委员会的诉求。本案对回应人民群众对小区公共收益的诉求，引导小区物业管理进一步走向法治化，推进社会治理法治化、促进社会和谐稳定具有重要意义。

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